Финансирование строительства.

Выбирая пути финансирования своих работ по строительству объектов недвижимости, застройщик исходит из необходимости решения основной проблемы финансирования строительства: как на достаточно продолжительный срок строительства (1 — 3 года) без мгновенного перечисления в бюджет почти 40% полученной суммы в виде НДС и налога на прибыль.
Именно по этой причине экономически нецелесообразно финансировать строительство путем получения предоплаты от будущего владельца строящихся площадей. Ведь пп. 7.3.1 Закона о НДС требует от налогоплательщика по факту получения аванса отдать 20% от этой суммы в виде НДС, а пп. 11.3.1 Закона о прибыли требует от него 25% оставшейся суммы отдать в бюджет в виде налога на прибыль. При этом налоговые потери застройщика составят 37,5%, а поскольку на оставшиеся 62,5% средств объект строительства построить невозможно, приходится искать путь, позволяющий уплачивать налоги не в момент получения денег, а на дату передачи владельцу права собственности на объект.
Исходя из сформулированной выше основной проблемы, финансировать строительство целесообразно, применяя следующие пути получения денежных средств застройщиком:

• получение аванса от потенциального покупателя по договору купли-продажи с последующей работой по механизму долгосрочных договоров;
• размещение облигаций среди будущих собственников;
• кредитование в финансовом учреждении (получение кредита под строительство);
• формирование фондов финансирования строительства (как правило, при финансовых учреждениях) и фондов операций с недвижимостью.

Кроме того, застройщик может принципиально применять еще 2 пути привлечения средств, но они в силу сложившихся стереотипов в Украине практически не применяются:

• выполнение строительства путем заключения агентских договоров:
  застройщик выступит агентом будущего собственника, выполняя строительство по его поручению и за его счет. Этот путь (агентские договора) крайне слабо прописан в законодательстве Украины, агентские договора предназначены, прежде всего, для оказания услуг, а не для выполнения работ. Поэтому традиционно агентские договора не распространены в сфере финансирования строительства;
• эмиссия ипотечных облигаций: работа с этими ценными бумагами регламентируется Законом Украины № 3273 «Об ипотечных облигациях», однако в настоящее время только разрабатываются подзаконные акты, регламентирующие применение данного механизма.

Проанализировав вышеизложенные варианты с учетом решения поставленной задачи, полагаем, что оптимальным решением финансирования строительства является размещение облигаций среди будущих собственников, то есть привлечение средств с использованием целевых облигаций.